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中国可持续能源项目 大卫与露茜尔·派克德基金会 威廉与佛洛拉·休利特基金会 能 源 基 金 会 项目许可号 G-1104-13974 深圳市保障性住房绿色发展推广机制研究项目技术总结汇报深圳市建筑科学研究院有限公司 2012年5月 目 录 一、项目概况 1二、项目完成情况 2三、技术成果概述 3（一）国内外保障性住房建设模式调研报告 3（二）保障性住房绿色发展的关键要素与关键环节研究报告 5（三）保障性住房绿色建筑适宜技术体系研究报告 7（四）保障性住房绿色发展推广机制研究报告 9四、项目后续工作 11五、技术成果汇编 121 一、项目概况 为积极响应国家大力推广绿色建筑和循环经济的号召，深圳市在绿色建筑领域已开展了大量的工作。一是以“打造绿色建筑之都、建设低碳生态城市”为目标，高起点确立城市建设发展新方向早在2008年3月，深圳市政府出台了深圳生态文明建设行动纲领（2008-2010）及关于打造绿色建筑之都的行动方案等九个配套文件，提出了“打造绿色建筑之都”的目标，把绿色建筑上升到城市建设发展战略的高度。二是逐步形成较为完善的绿色建筑法规标准体系出台了深圳经济特区建筑节能条例、深圳市建筑废弃物减排与利用条例、深圳市预拌混凝土和预拌砂浆管理方法等法规政策及深圳市绿色建筑评价规范、深圳市绿色住区规划设计导则等标准体系，为深圳市绿色建筑的发展提供的法律依据和技术支撑。三是以项目示范为先导，推动绿色建筑由点到线、由线到面的飞跃发展。目前，深圳市已启动近百个绿色建筑示范项目和一个国家级绿色建筑示范区（光明新区）。以上工作为推动深圳市绿色建筑规模化发展奠定了基础。 保障性住房建设是一项重大的民生工程，也是国家“十二五”规划建设的重点，深圳市为保障建设质量、建设生态低碳城市，规定所有保障性均按绿色建筑标准建设，达到深圳市绿色建筑评价规范铜级标准以上的要求。然而保障性住房有其鲜明特征，包括政府财政投入建造，要求建设成本低；建设选址偏远，配套设施不足；户型面积较小，居住人员密度大；建筑密度大、建筑体量大；居住人群经济实力较弱，要求维护运行费用低；关注度高，社会影响大，同时要求建设速度快等。针对这种特定类型的建筑，全面实现绿色建造，存在着许多障碍。 因此，为全面推进深圳市绿色保障性住房建设发展，提供适宜的居住生活环境，满足居民的物质和精神生活的需求，为建设绿色低碳、宜居便利的保障性住房社区提供技术支撑，该项目主要从以下四个方面开展工作1、国内外保障性住房建设模式调研 主要任务是研究分析国内外保障性住房建设模式，借鉴欧美、亚洲主要发达国家、地区以及国内先进城市保障性住房建设的措施和经验，总结分析目前现有的保障性住房的建设模式，为进一步研究保障性住房绿色发展的关键要素与关键2 环节、绿色适宜技术体系以及推广机制提供研究依据和支撑。2、保障性住房绿色发展的关键要素与关键环节研究 主要任务是根据深圳市保障性住房项目实际情况及政策法规、标准规范、技术应用及市场参与情况，对深圳市保障性住房绿色发展的关键要素与关键环节进行分析研究。 3、深圳市保障性住房绿色建筑适宜技术体系研究 主要任务是针对保障性住房在经济适用、建设成本等方面的一些控制要求，研究建立保障性住房绿色建筑适宜技术体系，为保障性住房低成本、被动式、本土化适宜技术的推广应用提供重要技术支撑，也为在设计前期策划、招投标中、绿色技术体系选择、成本计算提供重要的技术支持和指导。 4、深圳市保障性住房绿色发展推广机制研究 主要任务是根据前面三部分所研究总结的保障性建设模式、绿色发展的关键要素及关键环节、绿色建筑适宜技术体系研究成果，结合深圳当地实际情况，研究适宜于深圳地区保障性住房发展绿色建筑的推广机制，主要包括政策保障机制、技术支撑机制和市场参与机制。 二、项目完成情况 根据绿色保障性住房相关政策以及项目实践，本项目在绿色保障性住房建设模式、关键技术与关键环节要素研究、绿适宜技术体系以及推广机制研究等方面开展了大量的工作，基本完成了项目要求的各项任务，对推动深圳市绿色保障性住房建设发展起到了很大的促进作用。目前上述四项任务的完成情况如下 表2-1 项目工作任务执行情况 分类 主要任务 完成情况（一）国内外保障性住房建设模式调研编制国内外保障性住房建设模式调研报告完成（二）保障性住房绿色发展的关键要素与关键环节研究编制保障性住房绿色发展的关键要素与关键环节研究报告完成3 分类 主要任务 完成情况（三）深圳市保障性住房绿色建筑适宜技术体系研究编制保障性住房绿色建筑适宜技术体系研究报告完成（四）深圳市保障性住房绿色发展推广机制研究编制深圳市保障性住房绿色发展推广机制研究报告完成三、技术成果概述 （一）国内外保障性住房建设模式调研报告 国内外保障性住房建设模式调研报告编制目的是研究分析国内外保障性住房建设模式，借鉴欧美及亚洲主要发达国家和地区的保障性住房建设的措施和经验，总结分析目前现有的保障性住房的建设模式，为下一步研究保障性住房绿色发展的关键要素与关键环节以及推广机制提供研究依据和支撑。其主要内容包括国内外保障性住房建设模式调研研究、保障房模式总结与发展建议等内容。1、保障性住房建设模式 我国保障性住房体系主要由经济适用房、廉租房、限价房和公租房构成，针对不同保障性住房类型，分析了各种不同的建设开发模式委托代建模式、配建模式、直接招标模式等。 委托代建模式。委托代建模式，土地由政府划拨，委托当地或全国性开发商进行建设，资金由政府筹措，最后支付开发商1左右的委托费。公租房和廉租房建设比较适合此模式，但这种模式要求政府提供初始建设资金，适合财力比较雄厚且地方政府比较强势的地区，受托方多为国有开发商或建筑商，特别是地方国有企业。 配建模式。配建模式，土地出让环节在商品房土地中搭配一部分保障性住房土地，最后由购买土地的开发商负责建设。政府只需要出让潜在的一部分土地出让金收入，通过变相地价的方式将保障房建设的任务转移给开发商，实际上承担这部分保障房建设资金的是地块商品房部分的购买者。之前，经适房、限价房较多采用配建模式。 直接招标模式。直接招标模式，是直接以整体保障房地块出让，资金初始4 由开发商支付，到后期由政府购买并负责销售，支付给开发商1左右的代建费和3左右的利润。直接招标模式下，政府负责提供土地，后期统一回购销售或出租，开发商负责中间的融资、建设环节，直接招标模式通常适用于经适房和棚户区改造等安置房的建设，公租房目前也在探索这种模式。 在直接招标模式下，参加政府招标的开发商主要有两类一是本地的国企，特别是地方国企中的城投类公司；二是万科、金地、龙湖、中天城投等全国性和区域龙头开发商，此类开发商体量大，为维持地方政府关系以损失一部分潜在收益承担保障房建设。 2、保障房建设模式发展趋势分析总结了国内外一些城市保障性住房的建设经验，目前保障性住房建设模式发展趋势商品房配建保障房，保障性住房配建商铺，“限地价、竞保障房面积”，“限房价、竞地价”模式等。深圳市应在现有建设模式的基础上，借鉴以上成功的建设模式，促进保障性住房更好地建设发展。3、深圳市保障性住房发展建议主要研究分析了美国、英国、德国、日本、新加坡、香港等主要发达国家和地区，以及北京、重庆、天津等国内城市保障性住房建设模式。可供借鉴的经验1）完善立法和法规建设。从立法的高度解决保障房从建设到分配和后期运营的问题，保证公平的同时，避免寻租行为。2）坚持政府主导。积极引入社会资本，尤其是开发商成为投资建设主体，或采用配建模式，重视整体规划。3）加快金融体系建设。面对大力建设的公租房，需要创新信贷模式，拓宽融资渠道。4）政策优惠，吸引开发商等社会资本进入。政府在保障建设中要舍得让利，在土地、项目审批、建设、销售等各方面给予切实的税收优惠政策。5）重视规划，严把质量关。在保障房规划设计中重视混合规划和绿色规划，并严把建设质量关，实施保障性住房质量终身负责制。6）严把“入”和“出”两道关。政府需要把公平和公开放在首位，无论是建设招标，还是保障群体门槛审核，都要严格按照政策要求，并做到尽职调查，防止出现“富裕阶层”挤占保障房资源。5 7）因地制实行多种建设模式。保障性住房的建设模式中，代建建设模式和总承包建设模式都需要建筑企业和咨询企业发挥更大的能动作用，参与其中。根据深圳各区域以及保障性建设类别形式，因地制宜采用代建建设模式、配建模式、直接招标模式等。（二）保障性住房绿色发展的关键要素与关键环节研究报告 根据深圳市保障性住房项目实际情况及政策法规、标准应用情况，对深圳市保障性住房绿色发展的关键要素与关键环节进行了分析研究。主要研究内容包括保障性住房发展现状、关键环节与关键要素分析、激励政策研究分析等。1、在保障性住房发展现状主要分析总结了深圳市保障性住房建设现状、保障性住房建设发展规划、保障性住房建设特点、保障性住房建设评价等方面内容。其中，在保障性建设特点方面，总结归纳了保障性住房在建设等各方面都有着不同于一般商品住宅的特点以政府为主导；建设周期紧；投资制约，以政府投资为主；面向群体特殊、配套设施不成熟；容积率高，居住人员密度大；户型面积较小；户型未来可变性；要求运行维护费用低；物业管理难度大；关注度高，社会影响大；先进技术试验田。2、关键环节与关键要素分析在保障性住房关键环节与关键要素分析中，主要分析了深圳市保障性住房绿色发展现状、绿色发展的关键环节分析、绿色发展的关键要素分析等内容。1）深圳市保障性住房绿色发展现状绿色宜居性现状。在配套设施方面，目前深圳市新建保障性住房选址普遍在城市偏远地带，配套设施建设规划性不强，与其配套设施的规划建设普遍不同步，医院、学校、生活及商业等配套设施普遍很不完善，可达性普遍差，公共设施创新性和针对性等存在不足。在户型宜居性方面，保障性住房户型存在户型设计无统一标准、空间布局不合理、设备设施安装不合理、自然通风采光条件差等众多问题。政策法规现状。研究分析了深圳市已出台的政策法规文件，总结出深圳市相6 关强制性政策、引导性政策和行政监管性政策等的优势和薄弱环节。标准规范现状。已初步形成了具有深圳特色的涵盖绿色设计、绿色施工、绿色评价、绿色营运和绿色物业管理等全寿命周期的绿色建筑标准规范体系。总结出还有待提升或完善的标准规范体系。技术应用。部分保障性住房项目的绿色建筑增量成本较大，相关绿色建筑适宜技术的应用，特别是规划设计技术还需提升，以及各相关单位和技术人员的技术力量还需加强。市场参与。发展体制方面，绿色保障性住房建设发展体制机制仍需调整，市场培育还不不完善。目前绿色保障性住房项目主要以政府投资为主，市场项目偏少。2）绿色发展的关键环节分析针对建设工程行政审批流程，在建设行政审批的关键环节中增加对保障性住房绿色发展的要求，对保障性住房建设全过程进行控制，从而达到保障性住房建设目标。保障性住房建设关键环节可主要包括项目立项建议书审批、项目可研审批、土地使用权出让、建设用地规划许可、方案招标与评审、方案报批与审查、初步设计审查、项目总概算审查、施工图设计审查、建设工程规划许可审查、施工及监理招标、建设工程施工许可审查、建设工程施工、建设工程规划验收、竣工验收、运营维护管理阶段。3）绿色发展的关键要素分析针对深圳市保障性性住房绿色发展现状及存在问题，对保障性住房建设中关键要素进行分析研究。保障性住房绿色发展主要存在问题立法保障不完善。须出台一部专门的“住房法”，明确保障主体，划定政府行政部门职则，建立稳定的税收财务制度，对政策性住房的购房者的准入和退出做出明确的法律规定。使保障性住房计划实施的每一步都受到法律保护。让执行机构在计划实施中有法可依。有效的政策和保障机制缺乏。缺乏市级层面的具有宏观监控高度的、可执行性强的建设权威政策法规；欠缺专门的保障性住房激励性政策和专项保障资金。标准体系有待完善。针对保障性住房建设应用标准中所出现的问题，如日照适宜标准、配套设施配置标准、户型设计标准、住房精装修等标准规范还需总结7 提升。技术体系有待提升。保障性住房的本土化、被动式、低成本的绿色建筑适宜技术的应用，特别是规划设计技术还需提升和完善。市场平台建设不足。绿色保障性住房的交流平台没有固化，相关机制缺乏，成果交流与转化成效还有待提升。3、保障性住房激励政策研究分析针对保障性住房绿色发展的关键要素激励政策进行重点分析研究，通过对国内外绿色建筑激励政策的的调研比较分析，总结出适合于深圳市绿色保障性住房建设发展的各种形式的激励政策。1）国外绿色建筑激励政策分析。研究分析美国、新加坡、德国、日本等发达国家的绿色建筑激励政策。2）国内绿色建筑激励政策分析。与国外相比，国内开展绿色建筑的研究起步较晚，也采用了一些绿色建筑的精神和经济激励政策，如专项补贴、税收优惠、环保收费改革、设立绿色建筑专项资金等。3）保障性住房激励政策研究。借鉴国内外绿色建筑激励政策，结合各项措施的实施难度、可操作性和可行性，推荐深圳市绿色保障性住房可开展可实施的，并能达到较好实施效果的绿色建筑激励措施，如行政激励、经济奖励和设计奖励等措施。（三）保障性住房绿色建筑适宜技术体系研究报告 保障性住房绿色建筑适宜技术体系研究报告编制目的针对保障性住房在经济适用、建设成本等方面的一些控制要求，建立保障性住房绿色建筑适宜技术体系，为保障性住房低成本、被动式、本土化适宜技术的应用提供重要技术支撑，也为在设计前期策划、招投标中、绿色技术体系选择、成本计算提供重要的技术支持和指导。其主要内容包括保障性住房绿色建筑技术体系框架、保障性住房项目调研、绿色技术研究、绿色建筑技术集成研究、绿色建筑适宜技术体系研究等。1、深圳市保障性住房绿色建筑技术体系框架 保障性住房绿色建筑技术体系框架编制考虑了与现有绿色建筑标准对接，参8 照绿色建筑评价标准或深圳市绿色建筑评价规范的逻辑架构，根据达到标准规定的绿色指标所实施技术路线，按照节地、节能、节水、节材、环境保护、运营管理等技术策略与方法进行组织划分框架，建立深圳市保障性住房绿色建筑技术体系框架。从而使保障性绿色建筑技术体系更有利于实际的应用。 2、深圳市保障性住房项目调研 分别对深圳市已建成入住和新建在建的保障性住房项目进行了调研。主要采用绿色建筑评价标准评估了调研项目的绿色技术实施情况，评估表明已建成入住的保障性住房项目所采用的绿色技术或产品较少，普遍达不到绿色建筑所要求的最低标准；新建在建项目普遍按照国家绿色建筑一星级标准实施，多采用本地、被动式、低成本技术。 3、保障性住房绿色建筑技术研究参照深圳市绿色建筑评价规范及绿色建筑评价标准中节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用、节材与材料资源利用、室内环境质量控制、运维管理六大技术分类，分析各个绿色技术指标项所对应的绿色技术措施，并对这些技术措施进行初步评价。 4、保障性住房绿色建筑技术集成对前一章的绿色建筑技术内容进行汇总，归纳出节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用、节材与材料资源利用、室内环境质量控制、运维管理六大类技术集成。 5、保障性住房绿色建筑适宜技术体系主要对保障性住房绿色建筑技术体系划分标准、分级技术体系评价、绿色建筑适宜技术体系进行了分析研究。在保障性住房绿色建筑技术体系划分标准中，引入了技术、环境成本效益评价，并应用所建立评价方法，对各个绿色技术项进行评价，根据评价结果，评选出绿色建筑各等级要求的适用技术体系。 根据保障性住房绿色适宜技术利用原则，研究总结出适用用深圳市保障性住房绿色适宜技术体系，适宜技术体系综合反映了深圳的气候、经济和保障性住房技术特点，适宜技术内容包括了绿化方式、生态化景观、通风、场地遮阳与建筑外遮阳、场地声环境、场地开放性、绿色交通网络、功能适用性、地下空间利用、9 节水设计、雨水收集、人工湿地、空调系统优化设置、光污染、节能电梯等本地、被动式、低成本技术。 （四）保障性住房绿色发展推广机制研究报告 针对保障性绿色发展的关键要素、关键环节和关键点问题，结合深圳当地的实际情况，研究适宜于深圳地区保障性住房发展绿色建筑的推广机制，主要内容包括政策保障机制、技术支撑机制和市场参与机制研究等。 1、保障性住房绿色发展政策保障机制健全政策法规。深圳市住房保障法要在完善的同时，应加快通过人大立法，明确保障性住房绿色建设的目标，建立完善的保障性住房绿色建设的法律制度，制定和健全相关机构和配套措施；建立推行保障性住房建设的联席会议制度。完善激励政策。成立深圳市绿色保障性住房建设专项资金，并设立绿色保障性住房专项基金管理机构，对其征收与退还实行严格的管理。在保留现有针对绿色保障性住房建设结果的精神鼓励和财政补贴制度的基础上，扩大补贴对象范围、增加补贴形式，以激励各市场主体主动开展绿色建筑相关工作。 完善监管制度。在建设行政审批的关键环节中增加对保障性住房绿色发展的要求，对保障性住房建设全过程进行监管控制，建立深圳市保障性住房绿色发展过程中的项目策划、项目立项、项目规划、方案招投标、项目设计、项目施工、项目验收及项目运行管理等关键节点的行政监管体系。以最终达到保障性住房建设目标。 2、保障性住房绿色发展技术支持机制绿色适宜技术推广。基于保障性住房的本土化、被动式、低成本特点，应采用适宜于本市的绿色建筑技术和产品，充分利用自然通风、自然采光、外遮阳、太阳能、雨水渗透与收集、中水处理与回用、余热回收等绿色技术，选用本土植物、高能效设备及节水型产品。对本研究的绿色适宜技术体系进行推广。 完善技术标准。根据目前保障性住房调应用现有标准建设中所出现的问题，下一步应加强绿色保障性住房日照标准、户型宜居性标准、配套设施标准及行政监管相应配套技术标准研究等。 绿色设计审查要求。为在规划设计阶段有效地推进绿色建筑的发展，本研究10 在行政监管环节将深圳市绿色建筑设计导则列入项目方案、初步设计、施工图设计审查或评审内容。以从设计源头解决绿色建筑技术关键问题，减少建造和运行阶段高成本主动式技术的拼凑和应用摒除绿色建筑是高成本建筑的误区。本研究根据深圳市保障性住房现状及绿色保障性住房特征，确定保障性住房执行深圳市绿色建筑设计导则基本条文。基本条文由“导则具体内容”及“审查要求”两部分组成。其“具体内容”涵盖场地保护、日照、自然通风和采光、生态绿化、透水地面、绿色交通、隔声、外遮阳、雨水利用、中水利用、用能分类计量、照明节能、高效用能系统和设备等。居住建筑类基本条文共26条。“审查要求”主要依据国家绿色建筑评价标准GB/T50378-2006及相关细则、深圳市绿色建筑评价规范SZGJ30和导则对基本条文中各技术要点的审查方式和内容进行了明确的量化规定。 3、保障性住房绿色发展市场参与机制建立技术研发平台。建立绿色保障性住房产业技术创新联盟与服务平台，促进领域科技研发与工程示范、产业化相结合。与深圳市绿色建筑工程技术研发中心合作，组建深圳市保障性绿色保障产业技术创新联盟、产业联盟和服务平台，开展绿色保障性住房建设的创新、服务与实践。并加强工程技术研发平台和产业推进平台的建设，积极发挥研发平台基地的作用，发挥已有科研平台对行业技术进步的带动和辐射作用。 建立技术交流平台。建立国内外绿色保障性住房新技术、新产品，以及成果和管理经验固化的交流平台，并完善相关机制。选择绿色技术、产品供应企业，建立绿色保障性住房工程建设开发商与绿色建筑技术、产品企业的沟通交流平台，拉通供需通道，通过政府连接，使绿色技术或产品更好地更广泛地在工程中应用。 建立投融资平台。探索多元化融资策略，建立产权单位投资、社会资金投资及财政支持的投资机制；鼓励政策性金融和商业金融机构对绿色保障性住房项目的资金和信贷支持力度；此外，政府要在土地出让项目审批、建设、销售等各方面给予切实的税收优惠政策。 建立多层次参与机制。保障性住房建设联席会议应制订和出台强制各方利益主体必须积极参与节能、节地、节水和保护环境的法律法规和技术政策。并建立11 健全绿色保障性住房违规举报制度，鼓励群众反映各项保障性住房建设工程实施的真实情况，设立实名举报制度。 四、项目后续工作 目前在深圳市绿色保障性住房建设方面，开展了大量的研究工作，对深圳绿色保障性住房建设发展起到了很大的推动作用。但仍需大量的后续工作来进一步推动保障性住房规模化建设及解决保障性住房建设中遇到的的问题或难题。 1、发布推广保障性住房绿色建筑适宜技术体系等成果。将本课题研究成果尽快推广应用于保障性住房建设中，特别是保障性住房绿色建筑适宜技术体系及相关推广机制研究成果的应用，将有助于推进低碳、本土化的绿色保障性住房规模化建设。 2、推进绿色保障性住房示范项目建设。加快推进绿色保障性住房示范项目，推行绿色建筑认证和标识，强化绿色建筑的先导效应，实现绿色建筑“点”、“面”结合的开发模式。 3、进一步规范绿色保障性住房建设标准。针对目前保障性住房应用现有标准建设中所出现的问题，如日照标准普遍不能满足规范控制项要求、配套设施配置未考虑保障性性住房特点、户型宜居性差、室内精装修还未出台相关标准和要求等，保障性住房绿色建设相关建设技术标准还有待进一步完善和提升。 12 五、技术成果汇编 附件1国内外保障性住房建设模式调研报告 附件2保障性住房绿色发展的关键要素与关键环节研究报告 附件3保障性住房绿色建筑适宜技术体系研究报告 附件4保障性住房绿色发展推广机制研究报告 1 K - Y | t ® w Ú Ú â Annex 1 Survey report on afordable housing construction models at home and abroad ö 1 -F q 12j Æ ¯C [ø4 . 12.1j ¯C [0æ-ø4 . 12.1.1j 12.1.2±j 32.1.38j 42.1.4Ê ùz 52.1.5Òø 52.2Vj ¯C [0æ*TÐÊ . 62.2.1 ¯[ UU 62.2.2Vj ¯C [0æ* 62.2.3jÅ úúºÎø ¯C [îºCCàM 82.2.4Vj ¯C [0æÐÊÑ 92.3Vj ¯[ø4 . 112.3.1D J Ð 112.3.2 Eàú ¯[ø4 122.3.3 ¯[ø4 0æ ÿ 163j Æ ¯[4 Dk 7ó . 173.1j ¯C [já £{ . 173.1.1j 173.1.28j 183.1.3Òø 183.1.4Ê ùz 193.1.5Ý 203.2j Æ wÖ4 já £{ . 213.2.1 4 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