区块链与房地产行业中美发展报告.pdf

5区块链与房地产行业中美发展报告区块链中美发展白皮书49一. 综述根据美国经济分析局的数据，2017年，房地产业贡献了美国总GDP的13。但是Crunchbase数据收录 的全球范围内服务于房地产行业的区块链初创项目总数仅为79个，占区块链与传统行业相结合的项目总数的6。房地产的产业链很长，包括房地产开发、装饰装修、物业管理、房地产经纪与交易、房屋租赁、房地产评估、 房地产测绘以及下游环节的建筑和建材市场等。根据区块链的技术特点，该技术可在房产管理、所有权确认和转移等过程中最有应用前景。而这些过程 与房地产的如下几个领域最为相关，因此这些可作为区块链应用在房地产行业的优先考虑领域。区块链应用在房地产行业时，其以下技术特点将发挥价值房产管理 地产租赁与交易区块链的加密技术使得交易主体可以更好地建立信任关系公开的点对点分布式账本保证了信息的透明公开区块链上数据的不可篡改性，杜绝了欺诈风险产权登记转移区块链中美发展白皮书50 IHT 以智能合约和分布式记账技术连接资产端和金融机构端，将大额资产通过 IHT智能合约 拆分成多个，再分配给多家金融机构出售。投资者可以通过金融机构投资经 IHT智能合约拆分的 小额不动产。 区块链的不可篡改性保证了整个交易的安全与公平IHT作为连接两端的中心，在资产经过 智能合约拆分并绑定后，任何个人或机构包括IHT本身都不能进行更改。 所有资产的权限和收益放在区块链上，产权、回报率等变得透明化。 通过这种方式，房地产投资变得小额化、动产化，成为一种流动性更高的金融资产，且交易过程 便捷透明。 目前IHT的资产已经广泛分布在香港、日本、澳大利亚等地，但如果它想要全球更大范围地落地， 则取决于各国政策环境，以及“部分房屋产权”和收益权是否有相关法规允许和支持。IHT二. 区块链在房地产行业的应用及案例1. 降低购房成本，让持有部分产权成为可能行业痛点购房者短期现金的周转困难；房产拥有者无法出售房产的部分产权来变现。区块链技术结合点 用智能合约来拆分产权，再分配给多家金融机构出售。 所有资产的权限和收益放在区块链上，使产权、回报率等变得公开透明。区块链中美发展白皮书512. 改善房地产买卖双方的搜索流程行业痛点 房地产买卖双方的搜索流程较为复杂，并且真实性和安全性有待提高。 拥有大量数据源的房地产平台把控房地产搜索市场，根据各州规定不同，卖家需要按照房屋总价 支付一定比例的“挂牌费”（listing fee）。区块链技术结合点用区块链的分布式账本打造一个开放式的数据平台，并且保证数据的透明公开，让数据不再被 各种巨头所把控，从而降低房地产买卖双方的搜索成本。 Imbrex在 2017 年宣布推出基于以太坊的 MLS（Multiple Listing System，房源共享系统）平台， 打造一个开放的、可自由访问的全球房地产平台和数据市场。 该平台允许所有房地产从业人员，基于区块链账本交换和分享数据。企业、经纪人、代理商、房东等 可以向全球受众推销他们的房产，并同时不以牺牲自己对数据的所有权为代价。 Imbrex 的数据库是去中心化存储的，为所有信息提供者所共有，而非属于某个集中式组织。 Imbrex 对房源信息提供者仅收取极少的 listing fee（不到一美元）。 用户向平台添加或验证信息时，还能获得通证奖励。鼓励买家自由地在全球范围内收集房源信息。Imbrex区块链中美发展白皮书52 区块链项目 Midasium，为住宅和商业地产创建一个全球性生态系统，来实时追踪所有交易和注册功能。 该生态系统将创建世界上第一个“房地产虚拟信贷局”，为房地产和相关金融服务，提供与时俱进的 智能合约制定标准。信贷局将建立在全球性的分布式房地产账本上，称为 Midasium 区块链。 使用名为 Midasium Contracts 的智能合约系统，执行并永久保留所有房地产交易和注册的历史， 包括抵押协议、销售合同和租赁协议在内的房地产常见合同，都可以使用 Midasium Contracts。 项 目 能 自 动 执 行，有 近 乎 瞬 间 完 成 的 结 算 时 间 ；分 布 式 账 本 记 录 信 息 可 信 度 极 高 ，能 减 少 法 律 、会 计 和 交易成本；大大减少欺诈，腐败和信用风险。 Midasium区块链在获得许可后，可以跟踪和审计财产的完整财务历史记录，且链上的记录不可篡改。 因此，房产的各项指标，比如还贷款的违约率和空置率等都容易计算得出，从而更好地、更综合地计算 出整体交易风险。Midasium3. 区块链让房地产做到透明交易和智能管理行业痛点购房流程牵涉到诸多利益相关方。以二手房交易为例，无论国内外，普遍需要土地登记处，买方和卖方， 各自的律师和抵押贷款提供者，抵押贷款调查员和房地产经纪人等角色。任何两方的不信任或者拖延， 都会让整个流程更为耗时和复杂。区块链技术结合点 引入智能合约，在合约内规定每一步骤需要哪几方做什么，以及在何时完成，就能让整个过程减少 不必要的拖延，且更为透明。 区块链会提升利益相关方的相互信任程度；因为有了分布式账本记录信息，各方就不必再依赖单一的 事实来源（通常是中介或律师），这大大降低了交流沟通的成本。 传统的租赁合同可以转变成智能租赁合同，在区块链平台上使用智能租赁合同可以让租赁条款和 交易更透明。区块链中美发展白皮书534. 提高产权和资本管理效率行业痛点由于商业房地产行业涉及不同的资产类别和公司类型，产权和资本的确定、转移和管理往往都是 非常复杂的流程。区块链技术结合点 在加密的分布式账本中存储信息，并允许人们通过智能合约进行财产转移。 使用智能合约，在没有第三方公证人员参与的情况下进行可靠交易，因此能提高产权和资本管理效率， 减少和去除冗余流程和人力消耗。房地产初创公司 Propy 与美国南伯灵顿市（South Burlington）政府办公室合作，将记录房地产产权 转移的文档转移到区块链上。例如，房主将个人房产到公司名下，使用区块链技术，能完全在线且 迅速地完成交易。在更宏观的投资层面上，区块链也成为跨国地产投资的一种有效途径。通过通证化系统设计，房地产会成为流动性更高的投资，并为外国投资者提供了更低的准入门槛；区块链将信息存储在去中心化的数据库中， 为所有投资者提供同样的数据库通道；最后，通证化系统还降低了和传统跨境投资相关的高额附加成本。对于房地产投资，区块链对中小型公司最为有用。它们一般需要花费更长时间筹措资金，但是通证化系统 允许这些公司更快更高效地筹措资金，一旦效率大幅度提升，中小公司将在房地产市场拥有更强的话语权， 改写市场格局。Propy公司区块链中美发展白皮书54三. 中国房地产行业区块链技术应用现状根据2018年中国区块链产业发展白皮书所统计，截至2018年3月底，我国以区块链业务为主营业务的 公司数量达456家。区块链应用呈现多元化，但是其中专注于房地产的比例较小。目前曾受到媒体关注的“区块链 房地产”项目，多由政府或传统企业推动。其中最著名的案例是雄安新区于 2018 年初上线区块链租房应用平台，成为国内首个把区块链技术运用到租房领域的案例。在这一政府 主导的区块链统一平台上，挂牌的房源信息，房东房客的身份信息，房屋租赁合同信息将得到多方验证， 不得篡改。此外，2018 年 3 月，易居中国宣布成立“房链”，希望用“区块链思维”来促进技术创新，以满足房地产 领域场景应用；2018 年 6 月，全国综合型房地产交易平台“房掌柜“，与IBM签订区块链项目合作协议， 并成立了房云链资产数字化联盟。但是，目前大部分区块链应用于房地产的项目，仍处于概念验证和测试阶段，只是抢先在区块链行业 入场布局。4. 中美房地产行业区块链技术应用对比与趋势对比中美房地产行业运用区块链技术的案例可以发现，无论是在项目主导方，还是在具体内容上面， 中美均有所不同中国以政企合作为主，美国以初创公司为主当前，中国在房地产领域尝试区块链技术的一大特点是政企合作。比如像雄安新区现已落成的租房应用 平台，就是雄安新区管委会主导的，其中蚂蚁金服作为核心区块链技术提供方，链家和建行则提供房源租赁 信息等服务，不到四个月应用落地。相较之下，大型房地产企业并没有过多在区块链技术有发力的动作。在美国，小公司比大公司更倾向于采用区块链技术。从前面案例来看，主打“区块链房地产”的项目， 区块链中美发展白皮书55基本是诞生于2015年至2017年的公司。直到2018年8月，美国房地产巨头、全美十大房企之一 Vornado Reality Trust宣布，将利用通证经济在东南亚市场拓展业务，也并不是围绕美国本土。此外，美国也出现了政企合作的案例，像美国佛特蒙州的南伯灵顿市（South Burlinton）政府于2018年3月完成了第一次完全基于区块链的房地产交易，就是跟企业Propy合作的。从具体应用场景来看，美国当前房地产行业运用区块链技术最多的三个领域是房产管理、地产租赁与交易和财产登记转移。比如像初创企业Rentberry创建了一个基于智能合约，为房东和租户进行交易的租赁程序，另一家初创企业Ubitquity 2016年7月就完成了美国基于区块链技术的第一次房产所有权转让。在中国，企业对于创新区块链房地产平台的探索仍处于初期阶段，主要围绕数据上链展开，也有部分公司围绕房产产权交易展开。总体而言，公司数量较少，实践内容也较为缺乏。美国项目主要有三类，中国处于早期ReferencesAqniu. “金融行业10大领域网络安全报告.” 安全牛, 29 June 2017, Industry Facts.” BEA, 20 July 2018, apps.bea.gov/industry/factsheet/factsheet.cfm.Berryhill, Jamie, et al. “Blockchains Unchained.” OECD Instance, OECD, 19 June 2018, oecd-opsi.org/wp-content/uploads/2018/06/Blockchains-Unchained-Guide.pdf.Boersma, Jacob, and Blockchain. “2. 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